各有關單位：
為加強住宅專項維修資金使用管理，維護維修資金所有權人合法權益，保障電梯、消防等共用設施設備使用安全，根據《江蘇省物業管理條例》《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》等規定，現就使用住宅專項維修資金應急維修電梯、消防設施有關事項進一步明確如下：
一、電梯消防維修可以通過應急程序申請維修資金
《江蘇省物業管理條例》第七十六條規定，發生危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置。
二、住宅專項維修資金應急使用流程
（一）應急維修電梯的使用流程
1. 制定應急維修方案。電梯應急維修前，物業服務企業應及時將應急維修事項告知業主委員會和社區，并在顯著位置就專項維修資金將用于電梯應急維修事項進行公告。公告同時，物業服務企業負責擬選維修單位，并由其制定電梯應急維修方案（附件1）報市住建局，市住建局受理后出具“電梯維修方案技術審查工作聯系單”（下稱聯系單，見附件2）
2. 技術審查。物業服務企業憑聯系單、維修方案、維修預算至江蘇省特種設備安全監督檢驗研究院昆山分院（下稱省特檢院昆山分院）申請電梯維修方案技術審查。維修單位對維修方案的正確性、合理性負責，省特檢院昆山分院按照相關法規對維修方案進行技術審查，必要時應當進行現場核查。
3. 實施維修。根據修改完善的維修方案，實施電梯應急維修。根據規定，凡屬電梯大修的，必須由省特檢院昆山分院出具檢驗報告書。
4. 驗收。由物業服務企業組織社區、業委會、相關業主代表、電梯維修單位、電梯維保單位、省特檢院昆山分院、物業管理科共同對電梯維修工程進行驗收。
5. 審計。維修資金申請主體聘請具有甲級資質的第三方審價機構對維修費用進行審計。電梯維修單位應將電梯維修更換的主要部件交由市住建局封存，封存的部件作為決算審計的依據。
6. 請款。物業服務企業按照決算審計金額至市住建局房屋維修資金管理中心請款。
（二）應急維修消防設施的使用流程
1. 提出消防應急維修申請。物業服務企業或業主委員會向市住建局提出物業管理區域消防設施維修申請，市住建局發函至消防大隊，消防大隊派人現場踏勘并對現場檢查情況明確意見后函復市住建局。根據復函內容啟動消防應急維修流程。
2. 消防檢測機構進行技術認證。市住建局從江蘇消防網上公布的具有相應資質的第三方檢測機構中抽簽選取一家機構，并聯系其至現場進行定量檢測（附件3），確定消防應急維修方案。
3. 第三方服務機構代理服務（金額超過50萬的需聘請第三方機構進行代理服務）。市住建局根據消防檢測機構提供的維修方案、工程量，通知消防維修主體單位通過抽簽形式確定第三方代理服務機構負責標底制作、招標、監理服務。
4. 實施維修。根據消防應急維修方案由施工單位實施維修。
5. 消防驗收。維修結束后由第三方服務機構組織業委會、社區、消防檢測機構、施工單位、監理單位等共同驗收，消防檢測單位出具檢測報告。
6. 審計。維修資金申請主體聘請具有甲級資質的第三方審計機構進行竣工決算審計，消防維修單位應將消防維修更換的主要部件交由市住建局封存，封存的部件作為決算審計的依據。
7. 請款。物業服務企業按照決算審計金額至市住建局房屋維修資金管理中心請款。
三、電梯消防應急維修檢測費用支出
（一）電梯應急維修檢測費
電梯應急維修檢測費用從維修資金中一并撥付。
（二）消防應急維修檢測費
1. 物業服務企業對消防設施設備無日常維保的，消防應急維修檢測費由該物業服務企業承擔。
2. 物業服務企業正常維保、有維保臺賬的，消防應急維修檢測費在申請維修資金中一并提出。
3. 物業服務企業接管項目時消防設施已不能使用的，檢測費用在維修資金中統籌支出。
四、加強物業服務合同備案管理
在二級市場物業合同備案提交材料中，增加電梯、消防維保合同、維保費支付發票、物業承接查驗資料。
合同備案情況每年通報一次，不備案的物業服務企業列入年度誠信考評“黑名單”。
附件：1. 電梯應急維修方案
2. 電梯維修方案技術審查工作聯系單
3. 消防維修技術審查工作聯系單
昆山市住房和城鄉建設局 昆山市市場監督管理局
昆山市公安消防大隊
2018年9月13日
